金娱乐公司将旗下房地产出售给VICI地产公司,这一大胆举措在拉斯维加斯本土运营商中实属罕见。
上周,金娱乐成为拉斯维加斯最新加入售后回租潮流的赌场运营商。该公司同意以11.6亿美元的赔率,将包括斯特拉特酒店赌场大厦在内的七家南内华达州赌场房地产资产出售并回租给房地产投资信托公司VICI地产。
此交易标志着专注本地客群的金娱乐公司战略重大转向,同时助力VICI进一步深耕拉斯维加斯本地客市场——该市场自2024年初以来表现强劲。根据协议条款,上市公司金娱乐将由董事长兼首席执行官布莱克·萨尔蒂尼完成私有化。
金博集团股东将按固定换股比例获得0.9股VICI股票,并在交易完成时从萨尔蒂尼处获得每股2.75美元现金分红。每股30美元的总对价较11月5日（交易公告前一日）收盘价溢价40%。
公司将维持每季度0.25美元的股息发放直至2026年中期完成交割。维西同意承担该运营商最高4.26亿美元的现有债务。值得注意的是,交易包含“竞购权条款”,允许黄金公司征询第三方收购提案直至12月5日,公司声明称。
萨蒂尼在声明中表示：“我们很高兴将内华达州优质的赌场地产与全美最具吸引力的体验式地产平台之一相结合,携手合作以释放公司价值并探索未来机遇。”
VICI总裁约翰·佩恩补充道,该公司“自创立以来就一直寻求进入极具吸引力的拉斯维加斯本地博彩市场”。他形容该市场拥有“粘性强、持久稳定的客户基础”。
市中心与本地市场吸引力渐增
2025年拉斯维加斯经济的健康状况与长期前景引发广泛讨论。经历后疫情时代连续创纪录的增长后,该市正面临游客量下滑与博彩收入波动的挑战。从商业角度看,最显著的趋势当属市中心与本地市场的复苏——消费者正寻求更具性价比的分析。
内华达州博彩监管委员会数据显示,2025财年拉斯维加斯市中心区营收同比增长2%,本地客群市场增长5%。而拉斯维加斯大道区域则同比下滑3%。即便在2024财年拉斯维加斯大道创下历史最佳业绩时,市中心区域仍保持2%的增长,本地客市场增幅达7%。其中本地客年收入已逼近20亿美元,稳居内华达州第二大市场,仅次于拉斯维加斯大道。
近年来,VICI和博彩休闲地产等房地产投资信托基金（REITs）通过售后回租交易,已积累了拉斯维加斯大量赌场资产。但随着此类资产日益稀缺,企业不得不开拓新的增长途径和融资机制。VICI的资产组合涵盖15个州的50多家赌场,但在拉斯维加斯市中心区域或本地居民赌场领域却明显缺位。
该公司声明称：“此项交易使VICI在内华达州的房地产持有实现多元化,该州凭借稳定的监管环境和低税率成为极具吸引力的博彩管辖区。交易同时使VICI进军拉斯维加斯本地客市场——该市场在2024年以博彩总收入计位居全美第二大博彩市场。” 本地市场因具备三大核心优势长期受到VICI青睐：持续稳定的增长态势、人口趋势驱动的强劲人口结构与需求增长动力,以及高门槛的行业准入壁垒。”
私有化能否助力金娱乐集团？
VICI收购的土地资产分布于以下市场：
- 拉斯维加斯大道北段的STRAT酒店赌场大厦
- 亚利桑那查理斯迪凯特赌场（本地市场）
- 亚利桑那查理斯博尔德赌场（本地市场）
- 劳克林水瓶座赌场度假村
- 劳克林滨水赌场度假村
- 帕伦普帕伦普金块酒店赌场
- 帕伦普湖畔房车公园赌场
该物业总计包含6,000间酒店客房、4,306台老虎机及78张赌桌。VICI公司向萨蒂尼收取的总租赁费为每年8,700万美元,租期30年并附带四次五年续租选项。自第三年起,租金将按年增长2%。
其中最引人矚目的资产当属STRAT塔,尽管其发展历程颇为坎坷。自1996年开业以来,这座标志性塔楼已成为拉斯维加斯天际线的经典景观。这座1149英尺（约350米）的塔楼是美国最高的独立观景塔,也是内华达州最高建筑。但其位于拉斯维加斯大道最北端的地理位置始终是最大障碍——它实际上处于大道与市中心之间。
开业初期运营动荡后,咨询顾问兼前监管官员理查德·舒茨于首年被任命为STRAT总裁以稳定运营。他向iGB透露,这座塔楼虽是“不可思议”的资产和旅游景点,但其吸引力可能不如能持续改造升级的典型度假村持久。加之远离赌城大道核心区,导致其“无法获得其他酒店赖以生存的步行客流”。
“它就像处于无人区,”舒茨如是说。
萨蒂尼将致力于在私有化后最大化这些物业的价值。金德集团的赌场度假村板块在第三季度收入和息税折旧及摊销前利润双双下滑,其本土赌场板块则持平。
大多数本地运营商都避开了房地产投资信托基金。
通过投身售后回租潮流,金娱乐公司正与同业者拉开距离。该地区另外两家主要本土运营商红岩度假村和博伊德博彩迄今均未出售其房地产资产。过去两年间,这两家公司均取得了巨大成功,且显著缺乏租金递增机制。
售后回租交易能为运营商注入巨额现金,在短期至中期内提供有力支持,尤其当多个项目亟需融资时。但一旦资金耗尽,未来支出只会持续攀升。而本土运营商大多天生保守,其财务状况不像国际企业那样捉襟见肘。
博伊德公司首席执行官基思·史密斯2023年向《内华达独立报》表示：“凭借我们稳健的资产负债表、充沛的现金流以及获取其他融资渠道的能力,我们根本不需要（房地产投资信托基金）。”
红岩地产对房地产投资信托基金（REITs）更为抵触,因为该公司长期采用收购并持有房地产以备未来项目开发的战略。根据其第三季度投资者简报,该公司持有内华达州461英亩未开发土地,估算价值达9.5亿美元。
萨尔蒂尼与红岩集团关系密切——这位黄金公司首席执行官正是红岩老板弗兰克·费尔蒂塔和洛伦佐·费尔蒂塔的姐夫。今年早些时候,红岩推出名为“七十六”的新酒馆品牌引发诸多猜测,该品牌如今正与黄金公司的酒馆业务形成直接竞争。
在财报电话会议被问及新增竞争压力时,萨蒂尼表示金氏集团“规模与品牌实力构成显著竞争优势”。